Рынок недвижимости 2010 года. Развитие и закономерности

Подводя итоги 2010 года, следует вспомнить, как этот год начинался на рынке недвижимости города. Какие были тенденции и к чему они нас подвели к концу года.

Начало 2010 года ознаменовано нетипичной для января активностью среди участников рынка: клиентов, строителей, риэлторов, банкиров, оценщиков, страховщиков, маркетологов. Причем эта активность распространялась на все сегменты рынка: купля-продажа жилой и нежилой недвижимости, аренды жилья и коммерческой недвижимости, ипотечное кредитование. Входили в новый год со средней ценой за квадратный метр на вторичном рынке жилья 38 600 рублей, на первичном – 37 500 рублей. К концу года цена выросла в среднем на 16% на вторичном и на 20% на первичном рынке.

Ситуация развивалась следующим образом: уже в марте мы отметили "легкое" оживление. Связано это было прежде всего с интересом к рынку и со стороны продавцов недвижимости, и со стороны покупателей. Начало весны было отмечено и такими событиями, как снижение ставок и размера первоначального взноса по ипотеке ведущими банками, возвращением многих банков на рынок кредитования.

Говоря об ипотеке, необходимо отметить тот факт, что ипотечный рынок пока не достиг докризисных показателей, но все идет к тому. К примеру, по данным Центробанка, в сентябре объем выданных жилищных кредитов достиг 43 млрд. рублей, а число кредитов превысило 38 тысяч. Тогда как весной эти показатели были гораздо ниже: 11 млрд. рублей и 10 тысяч кредитов. Среднерыночная рублевая ставка на приобретение квартиры на вторичном рынке снизилась за год на 30% и составляет на сегодня 12, 3% годовых. Большинство банков выдает кредит с первоначальным взносом 20%. Но есть продукты и с минимальным взносом в 10%.

Возобновление кредитования пошло на пользу рынку в целом. Кредитование удержало продажи на высоком уровне и тем самым помогло выжить многим участникам рынка. Уже сейчас около 50% покупателей на вторичном рынке пользуются ипотечными кредитами.

Летом рынок развивался еще интереснее, мы этот период назвали периодом «условной стабильности», разделяющим весеннее и осеннее оживления. Стабилизация рынку необходима для того, чтобы он успел адаптироваться к «новой реальности» и в дальнейшем оттолкнуться от нее в следующем витке развития. Так и получилось, стабильность на рынке жилья продолжалась все лето. Уравновешенный спрос и предложение не позволяли цене расти резко, колебания цены на вторичном рынке были в пределах +/- 0,5 % в неделю. Несколько выросла цена на первичном рынке на жилье разной категории и стадиях строительства. Летом Сбербанк запустил акцию «В десятку» (10-летний кредит, под 10% первоначального взноса и и 10% годовых) и тем самым привлек на рынок новых кредитных покупателей.

Оживление и стабилизация экономики заметно отразились и на рынке коммерческой недвижимости. Говорить о значительном росте спроса в этом секторе недвижимости в летний период не приходилось, но можно сказать о том, что летом произошла остановка затяжного падения. Малый и средний бизнес постепенно выходит из кризиса, что отражается на возобновившемся спросе на аренду и продажу офисных и торговых площадей. В то же самое время вакантных площадей в городе достаточно, чтобы удовлетворить возникающие потребности бизнеса по самым приемлемым ценам.

Осень на рынке недвижимости по традиции считается активным временем, и этот год не стал исключением. Увеличилось число сделок с привлечением ипотечных кредитов, этому способствует не только доступность цены и выбор квартир, но и доступность и растущее число предложений различных банковских ипотечных программ.

5 октября наша компания принимала участие в работе круглого стола «Проблемы и перспективы рынка недвижимости. Осень - 2010», организованного РИГ «Андрей Дубенский» и Союзом строителей Красноярского края в рамках I Ярмарки недвижимости в МВДЦ «Сибирь». За круглым столом представители риэлторских и строительных компаний, банков, СМИ обсуждали сложившуюся ситуацию на рынке жилья, делали прогнозы о том, как может повести себя цена в ближайшем времени. В целом все участники были согласны в том, что сегодня на рынке жилья Красноярска, сложилась вполне комфортная ситуация для всех участников.

Банкиры говорят о росте ипотечных сделок, об увеличении интереса со стороны населения к кредитованию. В то же самое время, подчеркивают, что не намерены снижать требования к заемщику, к его оценке платежеспособности и кредитоспособности. Конкуренция среди банков подстегивает к улучшению качества обслуживания клиентов, к разработке дополнительных преференций для них. Рассуждая о доступности кредитов населению, специалисты банков подчеркнули, что сегодняшняя средняя ставка 11-13% вполне конкурентная и в ближайшее время, даже при тренде на снижение в долгосрочной перспективе, снижения ставки не ожидается.

В ходе обсуждения организаторами были представлены интересные цифры, например, о вводе жилья в Красноярске: в 2007 г. – 769 тыс.кв.м., в 2008 г. – 691, в 2009 г. – 470, в январе-августе 2010 – 406, а план на 2010 г. установлен 507 тыс.кв.м. Любопытна и цифра о количестве выданных разрешений на строительство: в 2007 – 49, в 2008 г.- 40, в 2009 – 19 (!), к сентябрю 2010 – 23. С одной стороны, виден рост в 2010 году, с другой стороны, кризисный период не мог не отразиться на количестве предложений на первичном рынке жилья. Один из участников круглого стола подчеркнул, что с предложениями на первичном рынке не все так гладко, и лишь к 2013 году яма будет явно преодолена. Выводы можете сделать сами…

Говоря о прогнозах изменения цены, мнения разделились: кто-то говорил о существенном росте и предпосылках к этому, другие о том, что не видят причин к росту. Но в основном сошлись на мнении, что на вторичном рынке средняя цена предложения до конца года будет меняться в пределах инфляции и не превысит 45 000 рублей за квадрат, на первичном рынке можно ожидать повышения до 45 000 до 52 000. И сейчас, подводя итоги ушедшего года, нужно признать, что прогнозы сбылись.

По мнению специалистов компании, ценового взрыва, который был до кризиса, ожидать не приходится, так же как и сверхприбылей. Строителям придется работать в пределах того ценового уровня, который сложился после кризиса. А прибыль можно будет получать только при наращивании оборотов. Наиболее реально это в сегменте экономкласса, поскольку именно в нем в Красноярске можно строить и продавать с гарантией дохода.

Что касается ипотечного кредитования, то в будущем году этому сегменту рынка банковских услуг есть куда развиваться, а именно, в сторону кредитования квартир в новостройках. Известно, что сейчас получить кредит на покупку новостройки гораздо труднее, чем на жилье вторичного рынка. Одновременно, для большинства населения ипотека по-прежнему остается недоступной, несмотря на снижение ставок и размеров первоначальных взносов. Остается надеяться на новые изменения в продуктовых линейках банков и интересные акции.

Собственная информация